作为一项惠民工程，社区代管无物业管理小区并对小区基础设施进行改造，这两年来一直是市民关心的热点。记者日前从乌鲁木齐市十五届人大二次会议上了解到，“十二五”末，乌鲁木齐将完成950个无物业管理小区的基础设施改造，大大提升这些小区居民的生活环境质量。
那么，乌鲁木齐目前社区对无物业管理小区代管的情况如何？小区基础设施改造后，新的物业公司能否顺利进入小区？针对这些问题，有人大代表表示，从近一年的情况看，要求社区代管的小区越来越多，甚至出现盲目炒掉物业寻求社区代管的现象，但盲目代管并不可取，物业服务回归市场化才是根本。
要求社区代管的越来越多
“有些代管是可以的，但有些小区居民提出的代管要求真让人哭笑不得，因为对物业服务不满，就把物业公司炒掉，再给小区找物业吧，不要，非要代管。”人大代表、红庙子街道党工委书记王艳霞无奈地说。
据介绍，红庙子街道片区目前无物业管理的小区有22个，2010年乌鲁木齐提出社区代管无物业管理小区后，红庙子街道陆续代管了十一二个小区，有的是小区居民找社区，有的是社区主动上门接管，这让不少小区保洁有人管、水管有人修，大大改善了居民生活环境。
“代管都是社区掏钱雇人，为小区居民免费提供服务，受到小区居民的欢迎和支持。但从去年开始，随着代管被越来越多的人所熟知，要求被代管的小区越来越多，有些小区多次炒掉物业，找到社区要求代管。”
王艳霞说，这让社区感到为难，不管吧，卫生环境会变差，居民生活受影响；管吧，这些小区都是有条件请物业公司的，一旦接管，会带动更多不符合条件的小区要求社区代管，而严格来说，社区不具备物业管理资质，不仅难以提供专业化服务，也不合法。
人代会上，王艳霞提出，居民对社区代管要有一个清醒的认识，社区代管的目的并不是为了取代物业，而是在政府的财政支持下对条件差的小区进行改造，为小区创造具备自聘物业的条件，物业服务最终还是要回归市场化渠道。
代管只针对设施差的小区
2010年，乌鲁木齐提出由社区对无物业管理小区开展代管并逐步进行改造，当年的摸底调查显示，全市有950个无物业管理小区，占乌鲁木齐小区总数的15%。这些小区有的是单体独栋，有的是院中院，存在房屋陈旧，基础设施老化，水电暖跑、冒、滴、漏严重，整体布局缺乏规划等问题，因为房屋产权管理复杂、居民收入偏低等原因，居民难以享受正常的物业管理服务。
2011年，乌鲁木齐投入6000万元，完成了9个试点老旧小区的改造任务，这些小区居民的生活环境得到了较大改善。
“目前针对无物业管理小区，基本上采取3个办法：有一定规模、设施较完善的新小区，鼓励专业化物业服务进驻；对规模较小、招不来物业的小区，鼓励‘自管’；只有那些规模实在太小、设施条件严重老化的小区，才会考虑交由社区代管。”王艳霞说。
“社区代管只侧重于小区基础设施的改造，外墙保温，改造老旧管线，道路的硬化，院落的绿化，这些都是硬件改造，后续的管理就需要引进有资质的物业管理公司来完成，而目前物业与居民之间的对立和不信任现象比较突出，这为小区物业服务最终回归市场化带来了隐患。社区在开展老旧小区改造时需要进行统筹考虑。”王艳霞说。
王艳霞分析说：“小区居民与物业之间的矛盾，主要还是集中在物业管理费上。物业管理收费太低或者收不上，服务就上不去，而一提出多收费或者降低服务，居民又不满意，最后矛盾越积越深。有些小区居民认为物业服务不达标，拒绝交费，导致物业管理费收不全、收不到，物业服务进一步恶化，导致恶性循环，最后物业要么撤离，要么被炒掉，小区就成了无物业管理的小区，进而提出让社区管理。”
人大代表、阳光恒昌地产股份有限公司董事长孙国峰对此同样表示关注，他说，小区走上无物业的原因和物业收费有很大关系，乌鲁木齐目前的物业收费标准是10年前制定的，一直未变，导致物业企业处于无利可图甚至亏本的境地，致使物业服务缩水，进而导致居民不满，矛盾由此产生。
“物业管理最重要的支出就是人员工资，和10年前相比，这部分费用上涨了30%，这种情况下物业费不提高，企业是难以为继的。”孙国峰说，他们公司2000年至2003年开发的小区物业费为每月每平方米0.4元，一直持续到现在，其中有个小区近期和业委会协商将物业费提高到了0.6元，但即便如此这个小区仍亏损20万。
孙国峰发现，亏损小区中大部分是建成5年以上的旧小区，至于亏损原因，一是原先的收费标准低；二是到了维修问题出现的高峰期，管理成本开始增加。
“仔细调查就会发现，目前能盈利的都是最近一两年开发的大型小区，他们在收费分级上较高，而老一点的小区，实现盈利很难，服务水平下降明显，这也是近几年物业和居民频频发生冲突的主要原因。”他说。
物业费公开透明才能获支持
友好南路街道办鸿雁社区是乌鲁木齐第一个开展代管无物业管理小区的社区，2010年，该社区代管了因企业破产而无人管理的邮电器材厂小区，去年5月，该社区开始为邮电器材厂小区推介物业，希望小区能由专业物业公司管理，而选择物业公司也是一波三折，直到去年8月才找到物业公司进驻小区。
“让小区接受物业公司服务是个非常难的事情，一是小区老人多，没有交费买服务的意识，二是对社区代管形成了依赖，居民不愿再多掏钱。”鸿雁社区书记马媛说，邮电器材厂小区物业公司开展工作4个多月以来，物业管理费只收了1/3，连正常的保洁员工资支付都很困难，这影响到了物业服务。
“小区代管花费了社区大量的人力、物力和精力，社区不可能永远代管下去，还是要在政府扶持并具备条件后回到物业公司管理的轨道上来。”马媛说，建立物业公司与居民彼此之间的信任和理解尤为关键。
“我觉得小区居民和物业公司很多矛盾的产生也不光是居民本身的问题，而是双方之间互信的缺失，比如收费用途，物业公司就很少公布或者是根本不公布，居民就对物业公司的经营状况的真实性产生怀疑，一旦要提高收费，居民就会习惯性反对。”西山华美·博奥小区居民马先生说。
据了解，位于西山路的华美·博奥小区物业不久前曾派人入户对提高物业费收费标准征询居民意见，并将各项费用支出情况向居民公示，小区有1533户，2012年包含物业费、车位管理费等各项经营收入126.67万元，而人工费、维修养护、职工社保、保洁费等各项支出187.42元，亏损60.75万元，物业希望居民能同意将物业收费标准由过去的每月每平方米0.4元提高到0.6元，这样可以将亏损降到24.92万元。
对此该小区居民马先生不以为然，“从2004年入住小区算起，我是第一次看到物业向居民公示收费情况，此前居民都是不知情的，在七八年前盈利时怎么不公开收支情况呢？现在要涨价你开始公示了，你觉得居民同意的会有多少呢？”
马先生说：“我能了解你，才能信任你，进而支持你，这是物业和居民关系和谐的前提，要想解决居民和物业之间的不信任，只有公开透明的管理，才能获得居民的支持。”
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