尽管《物业管理条例》对物业服务企业、业委会等相关主体从法律的角度进行了权利、义务界定，但是由于物业管理是一个新兴的行业，是社区管理的重要组成部分，关系到千家万户的切身利益，涉及到物业服务公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体，如何协调和理顺这几者之间的法律关系，形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面，成为摆在我们面前的重要课题。
物业管理法律关系中存在的问题
以乌鲁木齐市来说，当前物业管理的实际运作总体上是好的，一些物业管理小区较为规范。比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加，物业服务公司的重大决策通常征求业主委员会的意见，物业管理行政管理工作人员工作较为努力，充分发挥了指导、协调的作用，初步形成了物业服务公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业服务公司相互监督、行政主管部门管理到位，各主体相互协调、和谐发展的新局面。但不可否认，也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业服务公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。
归纳起来，这些不良现象主要表现为以下几方面 :
一是业主、业主委员会与物业服务公司之间相互掣肘。
存在于业主与物业服务公司之间的法律关系，主要体现为业主直接享受物业服务公司所提供的服务上。有些业主抱怨：物业服务公司作出的承诺不兑现，管理的小区环境差、噪音大、秩序乱、报修难、投诉难；有的小区门口门卫形同虚设，小偷可以长驱直入，以至居户被撬，自行车、摩托车甚至是汽车被盗；有的小区雇佣退休工人看楼护院，臂缠袖章坐在楼道前，实为聋子耳朵无济于事；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫，下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津。但也有物业服务公司提出：部分业主素质差，不自觉遵守业主公约；不讲公共卫生，随地倒垃圾，随便破坏绿地，有的小区居民竟在公共草坪上种起了瓜果蔬菜；还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建，严重影响房屋质量和其他居民的安全，而物业服务公司却缺乏相应的制约手段，往往是通知了、警告了，一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修，其结果也往往是违法装修、违章搭建一日，而要拆除则要耗费数月。这些业主与物业服务公司之间的矛盾最后又归结在收费问题上,许多业主不断抱怨物业服务公司收费没有什么依据和标准，价格高 、乱收费；而物业服务公司则满腹委屈：因为收费难，公司已经到“入不敷出”的艰难境地。
二是业主委员会与居民委员会之间职能交叉。
由于有的业主委员会委员本人既是物业的“业主”，又是小区的“居民”，在业主委员会与居民委员会之间难免出现职能交叉的情形，如何协调这二者之间的关系是摆在我们面前的崭新课题。在乌鲁木齐市多次业主委员会主任会议与居民委员会主任会议上，代表们普遍反映：业主委员会与居民委员会之间要么互不理睬、关系疏远；要么过于密切、融为一体，导致二者职能混淆。有的代表甚至鲜明提出，业主委员会没有存在的必要，对于业委会的工作，应由居民委员会直接来处理。
三是有的小区存在居民委员会与物业服务企业多头管理。
一些设立了居民委员会的小区，居民委员会与物业服务企业之间的矛盾较为突出，这主要表现为:一是有些居委会，对物业服务公司的管理工作不支持、不配合，甚至与物业服务公司作对，导致物业服务公司工作的开展非常困难；二是有些小区的物业服务公司对居民委员会不理睬，擅作主张，甚至对居委会的工作不配合；三是部分小区物业服务公司与居民委员会的“多头管理”现象严重。由于历史原因，老的居住小区普遍存在着物业服务公司与居委会管理职能交叉的现象，如小区绿化、秩序维护、清洁卫生、停车管理等，影响了小区管理的统一性、协调性，不利于物业管理专业化的进程；四是居民委员会和物业服务公司对于小区内的一些收费项目、“创收措施”争相管理，对于难点工作相互推诿，这就导致了小区内的一些死角无人管理的局面。
综上所述，在物业服务企业、业主、业主委员会、居民委员会和行政主管部门之间，关系尚未完全理顺，职能交叉、职能混淆、相互掣肘、执法不力的情形大量存在。因此，在《物业管理条例》实施五周年之际，有必要反思乌鲁木齐市现行物业管理体制的弊端，克服可能发生的流弊，以期构筑新型的物业管理关系。
物业管理法律关系的构建
物业管理法律关系的构建是一项系统工程，须全盘考虑、统一规划、照顾均衡，不可顾此失彼，其目标在于努力构建一套清晰、科学、温馨、和谐的物业管理法律关系。在实现此目标的过程中，应坚持以下指导思想与基本原则:
第一，按照中共中央《关于构建社会主义和谐社会若干重大问题的决定》,充分认识社区建设与物业管理小区管理服务的重要性。由于“物业管理关系到千家万户，不仅是社区管理的基础，也是社区服务网络的重要组成部分”，因此，要继续推进公房管理单位转制的物业服务公司深化改革，实行管、修分离，由物业服务公司建立房屋维修、绿化养护、保洁等专业队伍提供各种服务；引入市场竞争机制，推行业主委员会择优选用物业服务公司的做法；理顺管理体制, 使业主委员会、物业服务公司与街道社区形成合力, 共同做好小区的整治和管理工作。
第二，要从“有利于加强物业管理,更好地为居民服务”为出发点,一切为了群众,一切依靠群众,一切从群众利益出发，整个物业管理要服从于有利于小区的安居乐业的总体目标。
第三，物业服务公司抓“硬件”，居民委员会抓“软件”，正确处理物业管理与社区管理的关系，避免“多头管理”的现象。要重点理顺居委会、业主委员会、物业服务公司三者之间的相互关系，形成业主委员会的自治管理、居民委员会的社区管理、物业服务公司的专业管理相结合的局面。具体说来，一是要充分发挥居民委员会在社区管理中的主导作用，协调好物业管理和社区管理、社区服务的关系；二是要加强行政部门的行业管理，发挥其对物业管理的监督管理作用；三是要提高物业服务公司的服务质量和水平，加快培育和规范发展物业管理市场；四是要规范业主委员会的自治行为，对业主委员会的职责有明确的界定。
构建物业管理法律关系须把握的几个问题
第一，业主委员会与物业服务公司之间，是一种特殊的平等的新型民事合同关系。
根据我国《物业管理条例》第三十五条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定”。
具体来讲，这种“合同”的主体是物业服务公司、全体业主与业主委员会，合同的客体是物业服务公司提供的集管理与服务于一体的综合性专业服务；合同双方当事人是平等的民事法律关系主体，他们在自愿、公平、诚实信用基础上建立平等的民事法律关系，业主按照自己的条件和要求通过业主委员会向社会招标或约聘的方式来选择物业服务企业，物业服务企业作为独立的经济实体，也是自愿受托于业主提供有偿服务。这种合同具有特殊性 ,与民法中的委托合同、雇佣合同、承揽合同和行纪合同相区别，是一种新型的独立民事合同。而正确处理业主委员会与物业服务公司关系的前提，是应当明确各自的职责。
在物业管理合同中，业主委员会虽然作为一方主体，但是没有选任、解聘物业服务公司以及筹集、使用、管理物业维修基金的权力，它在进行此项活动时,必须经过业主大会三分之二以上业主同意。业主委员会作为一种有限权利当事人，其权利受到一定的限制，这样做的主要目的是为了防止业委会滥用此项权利。同时，在合同期限上，无论业主委员会的任期是多少年，物业管理服务合同的期限都没有必要与此对应，即使业委会换届选举时，原先的物业管理合同也无需重新签订，因为前业委会的行为对后一业委会自然具有约束力。业主委员会与物业服务公司之间，既然是一种平等的民事合同关系，双方当事人就应充分发挥合同的功能，对各自的职责在合同中进一步细化，以免将来纠纷的大量发生。当然，承认业委会与物业服务公司是一种平等的合同关系，合同未到期或未被依法宣布无效之前，业主委员会就不能随意解聘物业服务公司，物业服务公司也不能想“辞职”就辞职，只有在出现法定或约定的违约情形时，一方才能行使此项权利，否则，擅自解约只能视为违约，应当承担相应的违约责任。
第二，居民委员会与业主委员会之间的关系，是一种监督与协调的关系。
我国《城市居民委员会组织法》第二条规定：“居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，应协助不设区的市、市辖区的人民政府或者它的派出机关开展工作”。它不是国家机关，也不是国家机关的派出机构，而是一个充分实行自治的群众性组织，它的主要功能在于宣传法律、法规，处理公共事业、调解民间纠纷、协助维护社会治安等等。具体来讲，居民委员会在物业管理中:1.参与业主委员会的筹建工作；2.监督业主、业主委员的工作；3.参与业主委员会的换届选举；4.监督物业服务公司的运营；5.指导业主委员会的工作。通过这一系列活动发挥居民委员会的主导作用。应当承认，在业主委员会与居民委员会之间，关系颇为微妙，二者之间存在一定的职能交叉：在调整范围上，业主委员会与居民委员会的功能都发生于整个居住小区，所以，二者调整的地域范围是一致的；居民委员会的职能之一是“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业”，这与物业管理的内容也有一定的重复。
但是，我们不能因为居委会与业委会存在一定的交叉，就此否认业委会存在的必要性，甚至主张直接由居委会来代行业委会的职权。居民委员会是基层群众性自治组织，而按照《物业管理条例》的规定，业主委员会是业主大会的执行机构，二者的性质显然不同。所以，在处理业主委员会与居民委员会的关系上，要注意避免以居委会取代业委会或者重视业委会而轻视居委会的两种极端，也就是说，在尊重业主委员会自治管理的同时，要充分发挥居民委员会的协调作用。这种协调作用，应贯穿于业主委员会的产生、变更、注销等各个环节中，具体而言:1.业主委员会的筹建过程中，第一次业主大会或业主代表大会筹备组应当有居民委员会的成员参加；2.召开业主大会或者业主代表大会，应当邀请居民委员会的人员列席；3.业主大会在决定有关小区的重大事项时（如选聘物业服务公司、筹集维修基金等 ）应当听取居民委员会的意见；4.业主委员会换届选举时，换届选举筹备组应当吸收居委会的成员参加；5.居委会有权监督业委会的日常工作；6.定期召开有业主委员会、居民委员会参加的联席会议，交流、通报情况，研究解决问题。通过以上措施，充分发挥居民委员会的协调、沟通作用。
第三，居民委员会与物业服务公司之间，应当相互协调。
针对当前物业管理中居委会与物业服务公司之间存在的问题，应当注意以下几点:
1.在新建小区中,物业服务公司不能阻挠居民委员会的建立；
2.物业服务公司应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作；
3.共同参加物业管理联席会议，交流沟通情况；
4.物业服务公司应当成为小区专业管理的主体，做好设施设备维护、环卫清扫、绿化养护、维护正常秩序等“硬件”工作；居委会将主要精力转移到抓好小区内居民的宣传教育、民事纠纷调解等“软件”工作，对不属于自己管理的事项，居委会应当主动退出。总之，物业服务公司与居委会之间应当相互谅解、相互协作、相互督促，避免“多头管理”，消除“无人管理”，在明确各自职责的基础上形成合力，共创文明和谐小区。
通过以上探讨我们知道，物业服务企业、社区居委会和业主委员会，作为小区内的“三驾马车”，应并驾齐驱。也就是说，一定要实现业主委员会的自治管理、物业服务公司的专业管理、居民委员会的社区管理相结合，各主体之间各司其职、各负其责、分工合作、相互配合，理顺法律关系，形成合力，只有如此，才能有助于物业管理的健康发展和创建和谐社区。
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