小区的公共场地能不能改停车场？擅自利用物业共用部分如何处罚？近日结束的新疆维吾尔自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十六次会议审议批准的新修订的《乌鲁木齐市物业管理条例》（以下简称《条例》）对此都做了明确规定。
物业管理关系到千家万户的利益，与市民生活息息相关，该《条例》对业主、业主大会、业主委员会，前期物业，物业管理服务，物业的使用与维护，物业服务费用，旧住宅区物业管理，法律责任等各方面内容做出规定。今后，乌市遭遇物业纠纷的市民和物业服务企业就不会再因为没有明确的法规界定，而使权益遭受损失，互相进行无所谓的扯皮了。
对于当前市民们关心的住宅小区占道停车收费问题，《条例》规定，物业管理区域内，规划用于停放机动车辆的车位、车库，应当通过出售、附赠、出租等方式满足业主的需要。占用物业管理区域内业主共有道路、场地停放机动车辆的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收费标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费所得收益属于全体业主共用，业主委员会可以委托物业服务企业代为收取。
《条例》还对乌鲁木齐中心城区存在的许多无人管理院落提出了相关规定。对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，市人民政府应当采取措施进行改造整治。乌市房产行政管理部门应当编制全市旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，报市人民政府批准后组织实施。在综合改造前，应当由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约，旧住宅可实行专业管理、自行管理和社区管理等模式。
目前，乌鲁木齐的业主委员会工作人员都是小区热心公益事业的业主，没有劳动报酬。此次修订后的《条例》规定，首次业主大会召开费用由前期物业服务企业从该物业管理区域内共有部分收益中支出；如果没有物业管理区域内共有部分收益的，由开发建设单位承担。业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，也可从物业共有部分经营所得收益中列支，工作经费的收支情况，应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。工作经费筹集、管理使用和业主委员会成员报酬的具体办法由业主大会决定。
记者了解到，旧的《乌鲁木齐市物业管理条例》于2003年5月1日实施。随着乌鲁木齐经济社会的快速发展，物业管理活动中出现了许多新问题，依法对《乌鲁木齐市物业管理条例》进行全面修订十分必要。
有下列情形之一新物业需开业主会
召开业主大会是各个小区普遍存在的一个难题。《条例》规定，已交付使用的新建物业专有部分交付的建筑面积达到建筑物总面积的50%以上且业主入住率达到50%以上或自首位业主入住之日起满两年且业主入住率达到25%以上，应召开首次业主大会。
业委会不依法履行职责时，将有谁来监管呢？新修订的《条例》对此做出了明确规定，业委会不履职时将由物管联席会议出面协调。
《条例》规定：物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇政府负责组织召集，由区县房产行政管理部门、社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和行政执法部门参加。此外，物管联席会议还将协调物业服务企业履行退出程序、交接工作中出现的问题、物业管理区域内发生的突发事件等。
物业服务项目收支必须公示
《条例》修订前，乌市价格监督局曾对乌市物业管理服务企业和单位的收费情况进行检查，结果显示检查的30家中就有19家物业公司存在违规收费行为。也就是说，超过六成的物业服务企业在乱收费。他们有的擅自提高收费标准、有的重复收费，还有的自立项目收取相关费用等。
物业服务有哪些？年度物业服务项目收支情况怎么样？今后，物业服务企业都必需通过公示的方式，向业主们公布。《条例》规定，物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况，物业服务项目收支情况，本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复，业主共同决定或者业主委员会要求对服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。
同时规定，物业服务企业应当在显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项。
新业委会产生前社区可代行职责
《条例》规定，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，代行业主委员会的职责。物业管理实行联席会议制度，由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由区（县）房产行政管理部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表、专业经营单位和行政执法部门参加。
缺少物管用房最高可罚50万
针对目前许多住宅小区缺少物业管理用房，致使物业管理先天不足的问题，《条例》规定，规划、设计新建物业项目时，开发建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之二至千分之五配置物业管理用房，物业管理用房建筑面积不得少于五十平方米，业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积不少于20平方米。
违反规定的，由房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
《条例》规定，对于擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益，利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，个人处3000元以上1万元以下的罚款；单位处5万元以上20万元以下罚款。
擅自改变住宅使用性质的，限期改正并处以2000元以上3万元以下罚款。
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